O pano de fundo é o novo modelo de crédito imobiliário, anunciado pelo governo federal no fim do ano passado como forma de estimular as contratações, especialmente para a classe média.
O novo modelo alterou as regras sobre o que os bancos podem fazer com os recursos depositados na caderneta. Até então, 65% dos recursos da poupança precisavam ser direcionados para o crédito imobiliário, enquanto 20% ficavam parados para dar segurança e liquidez ao sistema — os chamados depósitos compulsórios — e 15% eram de uso livre.
No novo modelo, o montante disponível para o crédito subirá para 80% ao longo de dez anos, com redução do porcentual compulsório para até zero. Nesta primeira fase — iniciada em janeiro —, os compulsórios foram reduzidos de 20% para 15%, desde que os bancos redirecionem os recursos para atender ao crédito imobiliário.
O diretor de Habitação da Caixa, Roberto Ceratto, afirmou que o novo modelo está cumprindo o papel esperado de estimular as contratações de crédito. “Como a primeira medida foi liberar 5% do compulsório, isso gerou um estímulo para que a gente colocasse recurso adicional no mercado”, disse ele, após participar do Brazil Investment Forum, do Bradesco BBI.
Em resposta, a Caixa flexibilizou as condições de contratação. Em março, a estatal voltou a financiar a compra de imóveis residenciais acima de R$ 2,25 milhões por meio de sua linha que usa recursos da caderneta, o que estava suspenso desde 2024 devido à escassez de recursos. Em dezembro, o banco público voltou a permitir a contratação de mais de um financiamento imobiliário por pessoa.
Essas medidas contribuíram para um aumento nas contratações, disse Ceratto. “O primeiro trimestre vai surpreender bastante. Acredito que devemos ter acelerado bem o volume de contratações. O orçamento está aderente ao momento e conseguiremos dar vazão”, afirmou.
Por sua vez, o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, diz ser otimista em relação ao novo modelo, mas demonstrou mais cautela. O executivo do banco privado citou o teto de 12% nos juros imposto aos financiamentos via Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “O teto de juros não é bom para a sociedade, porque pode inferir distorções ao longo do processo”, argumentou.
O executivo também alertou que o novo sistema tende a induzir uma gestão de ALM (ou seja, de passivos e ativos) mais “complexa” nas tesourarias dos bancos. O movimento reflete o descompasso entre os prazos de financiamento imobiliário mais longo em relação ao das novas fontes de funding.
Com isso, as instituições financeiras precisam buscar instrumentos de mercado mais sofisticados, o que pode ampliar os custos. “Isso faz com que as tesourarias tenham que se desdobrar um pouco mais para gerir a composição de preços”, explicou.
Para 2026, a previsão do setor bancário é de um crescimento na ordem de 15% no volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança, de acordo com estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Taxa de juros
A tendência para o ano não parece ser de grandes mudanças nas taxas de juros do crédito imobiliário, mesmo com a abertura do ciclo de cortes da Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central. Na Caixa, as taxas permanecem inalteradas desde o ano passado.
“Nossa política é ter as menores taxas do mercado, o que já temos conseguido. Salvo se houver mudanças mais disruptivas no processo de ajuste na taxa de juro pelo Banco Central, acreditamos que devemos continuar ao longo do ano mais ou menos nesse patamar, que já está adequado com o mix de recursos”, afirmou o diretor de Habitação. “Olhando nosso cenário, a perspectiva é de estabilidade na taxa”, completou Ceratto.
O Bradesco fez um corte em janeiro, com redução de 0,3 pontos porcentuais (p.p.) a 0,4 p.p. nas suas linhas, que agora variam entre 11,70% a 12,30% ao ano mais Taxa Referencial (TR). O Santander também fez um corte em fevereiro, diminuindo 0,3 p.p na taxa, que agora partem de 11,69% ao ano mais a TR.
Em entrevista, Albuquerque, do Bradesco, sinalizou que os juros do banco para o setor devem permanecer estáveis ao longo deste ano, uma vez que os ajustes na política monetária costumam se refletir no mercado com defasagem de alguns meses.
Em março, o BC baixou a Selic em 25 pontos-base, a 14,75%, mas a guerra no Irã elevou as incertezas sobre os próximos passos. Apesar disso, o segundo maior banco privado do País em ativos segue construtivo em relação à linha imobiliária. “Prevemos um crescimento da produção (de crédito), mas as taxas devem ficar mais estáveis”, disse./AE
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